İskan Nasıl Alınır? Yapı Kullanma İzin Belgesi İçin Adımlar ve Belgeler

1. İskan (yapı kullanma izin belgesi) nedir?

Yapı ruhsatı bir binayı yapmaya, yapı kullanma izin belgesi ise o binayı kullanmaya izin verir. Halk arasında "iskan" denen belge budur. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'dir.

Yönetmelikteki tanıma göre yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren ve kullanımına izin veren onaylı belgedir. Yani iskan, "bina bitti" demek değil, "bina onaylı projesine uygun bitti" demektir. Bu fark önemlidir: Projede olmayan bir kat, kapatılmış bir balkon ya da yeri değiştirilmiş bir duvar, iskan aşamasında sorun çıkarır.

2. İskan neden önemli?

• Kalıcı abonelikler: Mevzuata göre yapı kullanma izni alınmamış yapılara elektrik, su ve kanalizasyon gibi hizmetler kalıcı olarak verilmez. İnşaat sürecinde kullanılan geçici bağlantılar bu durumu çözmez.
• Tapuda kat mülkiyeti: İnşaat sürerken bağımsız bölümler tapuda kat irtifakı olarak görünür. Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi gerekir.
• Satış ve kredi: İskansız bir konutta konut kredisi kullanmak zorlaşabilir. Bu da evin satışını etkileyebilir.
• Yasal kullanım: İskan, binanın onaylı projesine uygun olduğunun resmî kaydıdır. İleride yapılacak tadilat ve satış işlemlerinde de bu kayda bakılır.

3. İskan nasıl alınır? Adım adım süreç

1. Yapıyı projesine uygun bitirin. Ruhsat eki projelerle uygulama aynı olmalıdır. Ortak alanlar dahil işler tamamlanmış olmalıdır.
2. Yapı denetim ve fenni mesul raporlarını alın. Yapı denetim kuruluşu ve fenni mesuller, yapının projelere uygun tamamlandığını raporlar.
3. Enerji kimlik belgesini (EKB) çıkartın. Belgeyi yetkili kişi veya kuruluşlar düzenler. Binanın son hâline göre hazırlanmalıdır.
4. SGK ilişiksizlik belgesini alın. İnşaat için Sosyal Güvenlik Kurumu'na prim borcu kalmadığını gösterir. İdare, yapı kullanma izni vermeden önce bu belgeyi ister.
5. Harç ve vergi ödemelerini tamamlayın. Yapı kullanma izni harcı ve ilgili ödemelerin belgeleri dosyaya eklenir.
6. Ruhsatı veren idareye başvurun. Dilekçeyle birlikte belgeler ve yapının güncel fotoğrafları teslim edilir. İdare, yapının ruhsat ve eki projelere uygun tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol eder.
7. Sonucu bekleyin. Uygunsa yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Uygun değilse eksikler yapı sahibine bildirilir. Eksikler giderildikten sonra işlem devam eder.

4. İskan için istenen belgeler

Aşağıdaki liste, başvurularda genellikle istenen belgeleri özetler. İdare, yapının niteliğine göre ek belge isteyebilir. Başvurudan önce güncel listeyi ruhsatı veren idarenin imar biriminden teyit edin.

5. İskan ne kadar sürede çıkar?

Başvuru yapıldıktan sonra idare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır. Eksik varsa bu süre içinde yapı sahibine bildirir. Toplam süreyi asıl belirleyen, başvurudan önceki hazırlıktır: raporların, EKB'nin ve SGK ilişiksizlik belgesinin hazır olması.

Bir süre sınırı daha var: ruhsat süresi. Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresinde ruhsatı yenilenmeyen yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Yani iskanı rahat almak için yapıyı ruhsat süresi içinde bitirmek ya da ruhsatı zamanında yenilemek gerekir.

6. Kısmi iskan mümkün mü?

Evet, bazı durumlarda. Bir yapının tamamlanmış ve bağımsız olarak kullanılabilir bölümleri için, yapının tamamı bitmeden kısmi yapı kullanma izni alınabilir. Bunun için genellikle ortak kullanım alanlarının da tamamlanmış ve kullanılabilir olması aranır.

Kısmi iskan, tam iskanın yerine geçmez. Örneğin birden fazla bloklu bir sitede bitmiş blok için kısmi izin alınması mümkün olabilir. Ancak tapudaki kat mülkiyeti işlemleri için yapının tamamına ilişkin durum ayrıca değerlendirilir. Bu konuda tapu müdürlüğüne ve ruhsatı veren idareye danışmak gerekir.

7. İskandan sonra tapuda ne değişir?

İnşaat süresince bağımsız bölümler tapuda kat irtifakı olarak kayıtlıdır. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Güncel uygulamada bu dönüşüm, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki düzenleme uyarınca tapu müdürlüğünce resen yapılabilmektedir. Kendi taşınmazınızın durumunu tapu müdürlüğünden teyit edin.

8. Ev alırken iskan nasıl kontrol edilir?

Didim'de yeni bir daire ya da villa alırken iskan, ilk bakılacak belgelerden biridir. Kontrol için:

• Tapu kaydına bakın. Tapuda "kat irtifakı" yazıyorsa yapı için henüz iskan alınmamış olabilir. "Kat mülkiyeti" yazıyorsa genellikle iskan alınmıştır, yine de belgeyi görmek en sağlam yoldur.
• Satıcıdan belgenin kopyasını isteyin. Yapı kullanma izin belgesinin tarihine ve kapsadığı bağımsız bölümlere bakın.
• Belediyeden teyit edin. Ruhsatı veren idarenin imar biriminden yapının ruhsat ve iskan durumu öğrenilebilir.
• Projeyle uygulamayı karşılaştırın. Kapatılmış balkon, eklenmiş oda veya çatı katı gibi değişiklikler projede yoksa iskan sonrası yapılmış olabilir. Bu durum ileride sorun çıkarabilir.

Ev alırken bakılacak diğer konular için Didim'de satılık daire alırken nelere dikkat edilmeli? ve Didim'de ev alırken sık sorulan sorular yazılarımıza göz atabilirsiniz.

9. İskanı geciktiren yaygın sorunlar

• Projeye aykırı değişiklikler: Uygulama sırasında yapılan ve projeye işlenmeyen değişiklikler, iskan kontrolünde ilk takılan noktadır. Değişiklik gerekiyorsa proje önce tadil edilmelidir.
• SGK prim borcu: İnşaata ait prim borcu varsa ilişiksizlik belgesi alınamaz ve başvuru ilerlemez.
• EKB'nin erken alınması: Enerji kimlik belgesi binanın son hâline göre düzenlenmelidir. Sonradan yapılan yalıtım veya doğrama değişiklikleri belgeyi etkiler.
• Ruhsat süresinin dolması: 5 yıllık süre içinde bitmeyen ve ruhsatı yenilenmeyen yapı, ruhsatsız yapı durumuna düşer.
• Ortak alanların bitmemesi: Merdiven, otopark ve bahçe gibi ortak alanlar tamamlanmadan bağımsız bölümler için izin almak zorlaşır.

10. Didim'de iskan süreci ve Key İnşaat

İskan, ruhsatı hangi idare verdiyse o idareden alınır. Didim'deki parsellerin çoğunda bu Didim Belediyesi'dir. Başvurudan önce belediyenin imar biriminden güncel belge listesini almak, dosyanın bir kez de eksiksiz gitmesini sağlar.

İskan süreci aslında inşaatın ilk gününde başlar: Arsanın imar hakkını doğru okumak (bkz. Arsama kaç m² ev yapabilirim?), projeye uygun uygulama yapmak ve şantiyeyi düzenli denetlemek, sonda iskan aşamasını kolaylaştırır. Key İnşaat & İç Mimarlık, Didim'de ruhsattan teslime kadar inşaat sürecini tek elden yürütür. Villa veya kat karşılığı projeniz için inşaat takibi sayfamıza bakabilir ya da 0538 418 78 79 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu (m. 30), Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı "Yapı Ruhsatı – Yapı Kullanma İzin Belgesi Süreçleri" sunumu. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat değişebilir; başvurudan önce güncel şartları ruhsatı veren idareden teyit edin.

Key İnşaat & İç Mimarlık Ekibi Didim, Aydın

2020'den bu yana Didim'de inşaat, iç mimarlık ve gayrimenkul proje geliştirme alanında çalışıyoruz.