TAKS (taban alanı katsayısı) binanın zemine oturacağı en büyük alanı, KAKS (kat alanı katsayısı, emsal) ise bütün katların toplam inşaat alanını belirler. İkisi de net parsel alanıyla çarpılarak hesaplanır. Örneğin 700 m²'lik bir arsada TAKS 0,25 ve KAKS 0,50 ise taban alanı en fazla 175 m², emsale esas toplam alan en fazla 350 m² olur. Bu da kabaca iki katlı, katı 175 m² olan bir villa demektir. Kesin sonucu imar durumu belgesi, plan notları ve çekme mesafeleri belirler.
1. Hesaba başlamadan: imar durumu belgesi
Arsanıza ne yapılabileceği, parselin bağlı olduğu belediyenin imar biriminden alınan imar durumu belgesinde yazar. Didim'deki parseller için bu belge Didim Belediyesi'nden alınır. Belgede şu bilgilere bakın:
- Kullanım amacı: Konut, turizm, ticaret ya da karma kullanım.
- Yapı nizamı: Ayrık, bitişik veya blok nizam. Villa projelerinde genellikle ayrık nizam görülür.
- TAKS ve KAKS (emsal) değerleri.
- Kat adedi veya en fazla yükseklik (Hmax).
- Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri (çekme mesafeleri).
- Plan notları: Bölgeye özel ek kurallar. Plan notu, genel kuralların önüne geçebilir.
Arsa satın almadan önce bu belgeyi görmek, hesabı tahminden çıkarıp gerçek rakamlara bağlar. Arsa alımında bakılacak diğer konular için Didim'de arsa alırken dikkat edilecek 10 kriter yazımıza göz atabilirsiniz.
2. TAKS nedir, nasıl hesaplanır?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı), binanın zemine oturan izdüşüm alanının net parsel alanına oranıdır. Yani binanın "ayak izi" en fazla ne kadar olabilir, sorusunun cevabıdır.
Formül: Taban alanı = Net parsel alanı × TAKS
Örnek: 700 m² × 0,25 = 175 m². Bu arsada bina, zeminde en fazla 175 m² yer kaplayabilir. Geri kalan alan bahçe, havuz çevresi, otopark ve yürüme yollarıdır.
3. KAKS (emsal) nedir, nasıl hesaplanır?
KAKS (Kat Alanı Katsayısı), halk arasında emsal olarak bilinir. Binanın bütün katlarındaki emsale esas alanların toplamının net parsel alanına oranıdır. Arsaya toplam ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini gösterir.
Formül: Toplam emsale esas alan = Net parsel alanı × KAKS
Örnek: 700 m² × 0,50 = 350 m². Taban alanı 175 m² olduğuna göre bu hak iki katta kullanılabilir: 175 m² zemin kat + 175 m² birinci kat.
TAKS ve KAKS birlikte çalışır. Kat sayısını kabaca KAKS ÷ TAKS verir (0,50 ÷ 0,25 = 2), ama imar durumundaki kat adedi veya yükseklik sınırı daha düşükse o sınır geçerlidir.
4. Çekme mesafeleri taban alanını nasıl sınırlar?
Bina, parsel sınırına dayanamaz. Yola ve komşu parsellere belirli bir mesafe bırakılmalıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre imar planında ve plan notlarında aksi belirtilmemişse ön bahçe mesafesi en az 5 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri en az 3 metredir. Plan notları bu değerleri büyütebilir. Örnek imar durumumuzda ön bahçe 5 m, yan bahçe 4 m olarak verilmiş olsun.
Bu mesafeler çıkarıldıktan sonra kalan alan "yapılaşmaya uygun alan"dır. TAKS ile bulunan taban alanı bu alanın içine sığmalıdır:
- 20 m × 35 m'lik parsel (700 m²): Yanlardan 4'er m, önden 5 m, arkadan 3 m çıkarıldığında 12 m × 27 m = 324 m² yapılaşmaya uygun alan kalır. 175 m²'lik taban rahatça sığar. Burada sınırlayan TAKS'tır.
- 14 m × 50 m'lik parsel (700 m²): Aynı mesafelerle 6 m × 42 m = 252 m² kalır. Alan 175 m²'den büyük olsa da bina genişliği 6 metreye iner. Bu kadar dar bir kütleyle kullanışlı bir villa planlamak zordur.
Yani aynı metrekareye ve aynı emsale sahip iki arsadan biri, şekli yüzünden daha az kullanışlı olabilir. Köşe parsellerde iki cephe de yola baktığı için iki tarafta ön bahçe mesafesi uygulanır.
5. Emsal harici alanlar ve %30 sınırı
Bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez. Örneğin belirli koşullarda sığınak, otopark, tesisat ve asansör boşlukları, merdivenler ve açık çıkmalar emsal dışı tutulabilir. Hangi alanın hangi koşulda emsal dışı sayılacağı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve varsa yerel imar yönetmeliğinde tek tek tanımlanır.
Önemli bir sınır vardır: Yönetmeliğe göre emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Örneğimizde bu sınır 350 m² × 0,30 = 105 m²'dir.
Yönetmelik zaman zaman değişir. Son olarak 1 Temmuz 2026'da yapılan değişiklik, emsal harici alanların kapsamını ve TAKS-KAKS uygulamasına ilişkin bazı kuralları güncelledi. Bu yüzden kesin hesabı, projeyi çizen mimarın güncel yönetmeliğe ve plan notlarına göre yapması gerekir.
6. Örnek: 700 m² arsada adım adım hesap
Aşağıdaki tablo, örnek imar değerleriyle yapılan hesabı özetler. Değerler örnektir. Didim'de TAKS, KAKS ve çekme mesafeleri parselden parsele değişir.
| Adım | Değer | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Net parsel alanı | 700 m² | Tapu ve aplikasyondan | 700 m² |
| Taban alanı (TAKS) | 0,25 | 700 × 0,25 | en fazla 175 m² |
| Toplam emsale esas alan (KAKS) | 0,50 | 700 × 0,50 | en fazla 350 m² |
| Kat adedi | 2 kat | 350 ÷ 175 | 2 × 175 m² |
| Emsal harici üst sınır | %30 | 350 × 0,30 | en fazla 105 m² |
| Çekme mesafeleri | Ön 5 m, yan 4 m, arka 3 m | Parsel şekline göre | Taban bu sınırların içinde kalmalı |
7. Hesabı değiştiren durumlar
- Brüt ve net parsel farkı: Hesap net imar parseli üzerinden yapılır. Parselin bir kısmı yola veya kamu alanına terk edilecekse kullanılabilir alan küçülür.
- Eğimli arazi: Eğim, bodrum katın ve bina yüksekliğinin nasıl hesaplanacağını etkiler.
- Kıyıya yakın parseller: Kıyı Kanunu'ndaki sahil şeridi kısıtları ayrıca uygulanır.
- Sit ve koruma alanları: Didim'de bazı bölgeler arkeolojik veya doğal sit alanı içinde kalabilir. Bu parsellerde koruma kurulu kararları ve koruma amaçlı imar planı geçerlidir. İmar durumu belgesinde belirtilir.
- İmar planı olmayan araziler: Tarla vasıflı ve plan dışı alanlarda Planlı Alanlar değil, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve tarım arazisi mevzuatı uygulanır. Konut yapılıp yapılamayacağı ayrıca koşullara bağlıdır.
8. Villa projesi için ne anlama gelir?
İmar hakkını bilmek, villanın oda sayısını, bahçe ve havuz yerleşimini, otopark ihtiyacını ve hatta arsanın değerini doğrudan etkiler. Aynı emsale sahip iki arsadan, şekli ve yönü uygun olanı daha verimli bir plan çıkarır. Bu yüzden arsa almadan önce imar durumu belgesiyle kısa bir kütle çalışması yaptırmak, sonradan yaşanacak hayal kırıklığını önler. İnşaat bittiğinde atılacak son resmî adım için iskan (yapı kullanma izni) rehberimize bakabilirsiniz.
Key İnşaat & İç Mimarlık olarak Didim'de arsa sahiplerine ve arsa almayı düşünenlere imar ve fizibilite konusunda ücretsiz ön görüşme imkânı sunuyoruz. Villa yaptırma süreci için Didim villa sayfamıza, kat karşılığı seçenekleri için kat karşılığı inşaat rehberimize bakabilir ya da 0538 418 78 79 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?＋
TAKS, binanın zemine oturan taban alanının parsel alanına oranıdır ve tek bir katın ayak izini sınırlar. KAKS (emsal) ise bütün katların toplam emsale esas alanının parsel alanına oranıdır ve toplam inşaat hakkını belirler.
Emsal 0,50 ne demek?＋
Emsal 0,50, arsa alanının yarısı kadar emsale esas inşaat alanı yapılabileceği anlamına gelir. 700 m²'lik bir arsada bu, emsal harici alanlar hariç toplam 350 m²'dir.
Bodrum kat emsale dahil mi?＋
Kullanım amacına ve yönetmelikteki koşullara bağlıdır. Sığınak ve otopark gibi bazı bodrum alanları belirli sınırlar içinde emsal dışı tutulabilir. Ancak emsal harici tüm alanların toplamı, toplam emsale esas alanın %30'unu geçemez. Yaşam alanı olarak kullanılan bodrum katlar genellikle emsale dahil edilir.
İmar durumu belgesini nereden alırım?＋
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar biriminden alınır. Didim'deki parseller için Didim Belediyesi'ne ada ve parsel numarasıyla başvurabilirsiniz.
Tarla vasıflı arazide de aynı hesap yapılır mı?＋
Hayır. İmar planı olmayan tarla vasıflı arazilerde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve tarım arazisi mevzuatı uygulanır. Bu arazilerde konut yapılıp yapılamayacağı ve ne büyüklükte yapılabileceği ayrı koşullara bağlıdır.
2020'den bu yana Didim'de inşaat, iç mimarlık ve gayrimenkul proje geliştirme alanında çalışıyoruz.
